Jak wygląda umowa o prace budowlane?

Jak wygląda umowa o prace budowlane?



Umowa o roboty budowlane to rozbudowany rodzaj umowy o dzieło. Stronami takiej umowy jest wykonawca i inwestor, a przedmiotem umowy uzgodnione zobowiązanie. Oczywiście zobowiązania tego decyduje się dotrzymać wykonawca – w tym przypadku będzie to oddanie w ustalonym terminie obiektu budowlanego, którego wykonanie ma odpowiadać założeniom zgodnym z projektem i zasadami wiedzy technicznej. Aby powyższe warunki zostały spełnione, konieczne jest aby inwestor wywiązał się z wykonania wymaganych przez odpowiednie przepisy czynności tj. przekazania terenu budowy, dostarczenia projektu, obioru budynku i wypłaty należnych wynagrodzeń.

Wykorzystanie podwykonawców w budownictwie

Może też zaistnieć sytuacja, w której wykonawca część prac zleci wybranemu podwykonawcy na drodze sporządzonej pomiędzy nimi umowy. Jeśli po przedstawieniu inwestorowi umowy wraz z częścią dokumentacji dotyczących określonych w umowie lub projekcie robót, ten w ciągu 14 dni nie zgłosi pisemnego sprzeciwu bądź zastrzeżeń, uznaje się, że wyraził on zgodę na zawarcie umowy. Co więcej, może również dojść do sporządzenia kolejnej umowy o prace budowlane pomiędzy podwykonawcą a kolejnym podwykonawcą. W tym przypadku potrzebna jest zgoda inwestora i wykonawcy – milczenie obu traktowane jest również jako zgoda na zawarcie takiej umowy. Wszelkiego rodzaju umowy z podwykonawcami jak i podwykonawcami podwykonawców powinny być zawierane w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

Podsumowując. Umowa pomiędzy inwestorem i wykonawcą zawierać powinna ustalenia co do zakresu robót, które wykonawca zobowiązuje wykonać się samodzielnie lub za pomocą podwykonawców. Umowa powinna być stwierdzona pismem, a jej częścią składową jest dokumentacja wymagana przez przepisy prawa budowlanego. Regulacje dotyczące umów o roboty budowlane mają zastosowanie odpowiednio także do umowy o wykonanie remontu budynku lub budowli.

Jeżeli strony nie postanowiły inaczej, inwestor ma obowiązek na żądanie wykonawcy przyjmować roboty wykonane częściowo, w miarę ich ukończenia za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia. W przypadku opóźnień ze strony wykonawcy z rozpoczęciem bądź ukończeniem budowy, wadliwym wykonaniem, lub odstąpieniem inwestora od umowy przed ukończeniem obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło.

Wybór firmy budowlanej

Warto już przed uzyskaniem pozwolenia na budowę zacząć rozglądać się za odpowiednim wykonawcą. Doceniane i sprawdzone firmy budowlane mają często zarezerwowane terminy na wiele miesięcy do przodu i ciężko będzie bez wcześniejszego rozeznania podpisać umowę z odpowiednim dla nas wykonawcą. Jak sprawdzić wiarygodność firmy, jej kompetencje i dokonać odpowiedniego wyboru? Na początku możemy odrzucić oferty najdroższe i najtańsze. Zasięgnijmy opinii znajomych osób, które mają za sobą budowę domu lub są w jej trakcie, zapytajmy architekta z jakimi firmami współpracuje i jakie poleca. W ten sposób nie będziemy mieli jeszcze pewności co do wyboru, ale na pewno zawęzimy obszar naszych poszukiwań.

Budowa domu - materiały budowlane

Pamiętajmy, że firmę budowlaną może prowadzić każdy niezależnie od wykształcenia, lecz nie jest to aż tak istotne jeśli dysponuje grupą wykwalifikowanych i doświadczonych pracowników, lub powierza wykonawstwo robót znającym się na rzeczy podwykonawcom. Odpowiedzialność za skutki ich działań będzie ponosił on, czyli generalny wykonawca, z którym mamy podpisaną umowę. Przez podpisanie umowy wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, zgodnie z projektem, a inwestor do odpowiedniego przygotowania terenu budowy, a w szczególności do jego przekazania i dostarczenia projektu. Zobowiązuje się również do zapłaty umówionego wynagrodzenia i odbioru obiektu. Umowa taka zawiera również informacje, jakie prace wykonawca podejmie osobiście, a jakie ewentualnie zleci podwykonawcom. Do zawarcia umowy wykonawcy, o wykonanie części robót z podwykonawcą potrzebna jest zgoda inwestora. Jeżeli w ciągu 14 dni od przedstawienia inwestorowi umowy pomiędzy wykonawcą i podwykonawcą, oraz części dokumentacji dotyczących określonych w umowie lub projekcie robót, inwestor nie zgłosi na piśmie sprzeciwu lub zastrzeżeń, uznaje się, że wyraził zgodę na zawarcie umowy.

Dobrze też aby wykonawca lub któryś z jego pracowników miał uprawnienie do kierowania robotami budowlanymi. Jeśli nie zadbamy o firmę z takim uprawnieniem, będziemy musieli na własną rękę szukać kierownika budowy, co w razie jakiejś usterki może spowodować tłumaczenie się wykonawcy, że robiono tak jak nakazał kierownik zatrudniony przez inwestora. Trudno będzie wtedy udowodnić, która ze stron ma rację. Sprawdźmy też status firmy i czy posiada wszelkie uprawnienia do prowadzenia działalności i świadczenia usług. Zwróćmy też uwagę jakim sprzętem dysponuje firma podejmująca prace, ponieważ jego dobra jakość i dostępność może zagwarantować solidność i odpowiednie tempo prac.

Zanim zaczniemy budowę

Gdy już posiadamy działkę, liczmy się z tym, że budowa własnego domu to skomplikowany proces inwestycyjny. Musimy zgromadzić odpowiednie dokumenty co wiąże się z wizytami w wielu urzędach. W skład potrzebnej dokumentacji wchodzą uzgodnienia, decyzje, projekt, dlatego warto zaznajomić się z przepisami prawa budowlanego aby nie błądzić pomiędzy instytucjami wydającymi potrzebne do realizacji budowy pisma. Co ważne, o warunki zabudowy może ubiegać się też osoba, która dopiero planuje zakup działki. Unikniemy w ten sposób nieprzyjemności związanych z innym planem zagospodarowania niż byśmy chcieli.

Ubiegając się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, niezbędny będzie wypis z mapy geodezyjnej. Mapa taka zawierać będzie istniejące sieci, przyłącza i zabudowania. Przygotujmy się na to, że uprawniony geodeta za sporządzenie aktualnej mapy żądać będzie kilkuset złotych – w zależności od wielkości działki. Oczywistym jest też, że w przypadku budowy na jej teren muszą dojechać pojazdy z materiałami itp. Jeśli nie posiadamy zjazdu (mostka) z drogi na działkę, należy wystąpić także do zarządcy drogi o warunki umiejscowienia i parametry techniczne takiego zjazdu. Jeśli w tej kwestii dopuścimy się budowlanej samowolki, zarządca może nakazać wyburzenie takiego dojazdu. Od takiego zarządcy drogi otrzymamy również decyzję w jakiej odległości od drogi umiejscowić możemy ogrodzenie (najczęściej jeśli na sąsiednich działkach już są takowe, to będziemy mogli stawiać je w tej samej linii). W tym miejscu możemy też otrzymać decyzję w jakiej odległości od pasa drogowego możemy postawić zabudowania.

Jakie trudności możemy spotkać przy wydawaniu decyzji? Np. Jeżeli działka znajduje się na obszarze objętym ochroną konserwatorską, to potrzebna będzie opinia wojewódzkiego konserwatora zabytków. Jeśli natomiast przylega do drogi publicznej, to wiążąca będzie opinia wyżej wspomnianego zarządcy. Decyzję otrzymuje inwestor i sąsiedzi. Na mocy prawa każda ze stron w ciągu 14 dni może odwołać się od decyzji. Jeśli w tym czasie żadna ze stron nie złoży odwołania, wtedy decyzja staje się prawomocna.

Decyzja o warunkach zabudowy, będzie nam niezbędna również gdy m.in. rozbudowujemy dom zmieniając jego formę architektoniczną,zmieniamy przeznaczenie budynku (sposób jego użytkowania) np. z gospodarczego na mieszkalny.